Зарубежная недвижимость: куда инвестировать и почему

Инвестиции в недвижимость развитых стран — хороший способ сохранить капитал и защитить его от рисков развивающейся экономики, особенно во время кризиса. FinBuzz попросил Георгия Качмазова, управляющего партнера компании Tranio, рассказать о том, куда лучше всего инвестировать и какую недвижимость стоит покупать для получения дохода.

Сначала мы рекомендуем покупателям определиться с общим направлением инвестиций. При вложении средств в зарубежную недвижимость можно выбрать одну из трех стратегий:

Низкорисковая — инвестиции в простой арендный бизнес на надежных рынках с целью держать объект в течение 10–20 лет. Эта стратегия не требует от инвестора активного участия в управлении и приносит доход на вложенный капитал 2–5% годовых.

Среднерисковая — инвестиции в простой арендный бизнес на надежных рынках с целью держать объект в течение 5–10 лет. Также не требуется личного участия в менеджменте, с помощью кредитного рычага можно повысить доходность на вложенный капитал до 6–10%.

Высокорисковая — инвестиции в редевелопмент или девелопмент на восстанавливающихся рынках (с перспективами временного роста) с целью перепродать объект через 2–5 лет. Инвестору, выбирающему этот путь, нужно активно участвовать в управлении проектом. Доходность на вложенный капитал — 11–15%.

От выбора той или иной стратегии зависит, где и во что инвестировать.

Надежная Германия или перспективная Испания?

С наступлением кризиса в России и на Украине многие из наших клиентов на вопрос «Что для вас важнее — заработок или сохранение средств?» отвечают: «Недвижимость в Европе мы купили для сохранения средств, а не для получения высокого дохода». Такой подход абсолютно рационален для пассивной инвестиции. Наши клиенты зарабатывают в России и сохраняют в развитой экономике в хорошей локации с высокой ликвидностью и низким риском. У такой недвижимости хороший потенциал прироста капитализации, а в стрессовой ситуации она меньше всего теряет в цене и легче продается в случае необходимости.

Клиентам, нацеленным на низкие и средние риски, я рекомендую недвижимость на надежных рынках Австрии, Великобритании, Германии, США, Франции и Швейцарии. Эти страны подходят для сохранения капитала, поскольку на больших промежутках времени они отличаются меньшей волатильностью по сравнению с другими рынками (то есть цены падают не так резко во время кризисов) и меньшими рисками. США, Великобритания и Германия — крупнейшие экономики мира, страны с развитым законодательством и низкой безработицей (около 5%). А в Австрии, Германии и Швейцарии к тому же можно получить дешевый ипотечный кредит (50–60% от стоимости недвижимости примерно под 2% годовых).

Например, один наш клиент, инвестировавший в Австрию, так объяснил свой выбор: «Мы задумываемся о собственном будущем: наш бизнес приносит нам неплохой доход, и мы хотели бы диверсифицировать наши «пенсионные» накопления, инвестировав их в недвижимость в безопасной стране с невысокой инфляцией, низким уровнем криминала и безработицы». Такими соображениями руководствуются клиенты, выбирающие стабильные европейские страны.

Отдельные рынки упомянутых стран неравномерны. Наименьшими рисками отличаются крупные города — «большая семерка» Германии (Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт), Лондон, Нью-Йорк, Париж. Не стоит забывать и об экономически сильных городах среднего размера (таких как Ганновер, Грац, Дрезден, Майами, Нюрнберг), поскольку в мегаполисах низкая доходность от аренды, и потенциал роста капитализации может быть исчерпан. Не советую вкладывать средства в города с уменьшающимся населением и высокой безработицей.

Тем, кто планирует краткосрочные инвестиции на растущих рынках, я советую покупать в Испании, Польше и Турции.

Самое выгодное время для покупки недвижимости — это период, когда рынок находится в фазе депрессии. В этот момент цены достигают дна и готовятся к росту. Однако эта фаза занимает короткий промежуток времени, и определить ее начало и конец сложно. Можно инвестировать в начале фазы восстановления, когда цены еще находятся на низком уровне, но уже начинают расти. Такая ситуация сегодня сложилась в Испании, где цены падали в течение семи лет и в 2014 году достигли дна. Также восстановление ожидается в Польше. До 2020 года недвижимость может подорожать в Испании и Польше на 10–15%. Сейчас там можно купить объект по минимальной цене (в Испании недвижимость сейчас стоит на 40% дешевле, чем в 2007 году), а примерно через пять лет перепродать с прибылью, особенно если приобрести старое жилье и сделать в нем ремонт. Это неплохой вариант для спекулятивных инвесторов.

В Турции цены стремительно растут с 2009 года, и многие аналитики прогнозируют, что рост продолжится в ближайшие годы несмотря на проблемы во внешнеполитической сфере.

Таблица

Что касается выбора района, то стоит помнить, что локации, имеющие низкие риски и низкую доходность (как правило, это престижные районы и центры крупных городов), дорожают быстрее тех, что характеризуются более высокими рисками и высокой доходностью. Так же быстро дорожают рынки, на которых ожидается джентрификация — процесс, при котором индустриальные районы превращаются в фешенебельные, а население с низким уровнем доходов постепенно вытесняется более состоятельным. Например, в Мюнхене этим процессом охвачен район Шванталерхеэ, где строятся жилые здания и гостиницы, и в ближайшем будущем цены здесь будут расти ускоренными темпами.

Жилье или магазин?

Опрос Tranio показал, что основная проблема инвесторов — это выбор подходящего объекта. Так считают 65% опрошенных нами риелторов.

При поиске недвижимости я рекомендую руководствоваться следующим принципом: объекты с низкой доходностью имеют низкие риски и больший потенциал роста капитализации. Такие активы более востребованы, поэтому цены на них растут быстрее, а при падении рынка не снижаются так сильно, как цены на объекты с высокими рисками. Малая начальная доходность низкорисковой недвижимости может компенсироваться быстрым ростом капитализации. Например, как показал наш ретроспективный анализ цен в Германии, при доходе от аренды в 3% цены растут на 5%, при доходе в 7% — на 1% в год. Совокупная доходность при этом одинаковая — 8%, однако риски ниже для объектов с низкой арендной доходностью.

Рекомендую инвестировать в нежилую недвижимость (магазины, супермаркеты, отели и т.д.) при наличии минимум 1 млн евро собственных средств. Дело в том, что при более низком бюджете трудно найти ликвидный и качественный коммерческий объект. Тем, у кого меньше 1 млн евро, лучше подумать о покупке жилой недвижимости.

Выбор объекта также зависит от стратегии клиентов:

— инвесторам, нацеленным на низкие риски, я рекомендую квартиры в долгосрочную аренду и объекты стрит-ритейла (помещения на первых этажах зданий на центральных улицах)

— покупателям, выбирающим среднерисковые варианты, я советую супермаркеты и студенческие апартаменты

— что касается клиентов, предпочитающих высокорисковую стратегию, то им подойдут инвестиции в проекты Added Value (например, редевелопмент устаревших зданий с целью последующей перепродажи по более высокой цене).

Следует понимать, что чем выше доходность объекта, тем выше риски, и наоборот. При стратегии, направленной на сохранение капитала, доходность на вложенный капитал варьируется от 2 до 10% в зависимости от локации, арендаторов, арендных контрактов и профессионализма управляющего.

Я считаю, что с развитием технологий станут менее востребованными некоторые типы нежилой коммерческой недвижимости. Например, уменьшится спрос на парковки в центре городов, поскольку через 20 лет большинство автомобилей станут беспилотными и будут парковаться сами на более отдаленных бесплатных или дешевых стоянках. Также из-за развития онлайн-торговли уменьшится количество офлайн-магазинов.

В то же время, квартиры и доходные дома всегда будут оставаться востребованными. Жилье нужно людям даже во время кризиса, и на интерес к этому типу недвижимости меньше влияют экономические потрясения. Большинство клиентов Tranio предпочитают вкладывать средства именно в жилую недвижимость: она характеризуется не только постоянным спросом со стороны арендаторов, но и более простым управлением. Как отметил один из наших покупателей, «коммерческая недвижимость требует бóльшего внимания и траты личного времени, да и бюджет нужен побольше».

В целом, я рекомендую начинающим инвесторам выбирать простой арендный бизнес в надежных странах с низкими рисками, таких как Австрия, Великобритания, Германия, США, Франция и Швейцария. Ликвидная и качественная недвижимость на таких рынках имеет невысокую доходность, но зато там инвесторы могут не опасаться потерять вложенные деньги.

Фото: profi-forex.org